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这10个城市的房子轻易别碰-【资讯】

发布时间:2021-07-16 03:44:46 阅读: 来源:线缆挤出机厂家

刘晓博 虽然“一线城市”和部分“强二线城市”的楼市热火朝天,但中国房地产的“慢熊行情”已经开启。

之所以叫“慢熊”,是因为政府不断出台对房地产的微刺激,而且广义货币M2增速比GDP增速快6个百分点左右,通胀掩饰了很多城市真实房价的下跌。

未来一段时间,以下几个房子会非常危险,如果你是按揭买入的,可能出现负资产的状况。换句话说,足以让你血本无归。

1、传统商业中心的天价铺

我曾经在某一线城市核心商圈,考察过它的一楼铺面。在“二类位置”,那种出租给饮料店、小吃店的(不带桌椅)迷你商铺,房产证上是15平米,但实用面积不到8平米,售价达到800万元。如果按目前的出租回报率算,仍然高达6%。

但这种商铺的风险极大,因为传统商圈在迅速降温,被分布在各处的综合体分流。再加上互联网的冲击,这种商铺的租金回报率会急剧下降,从而带动商铺价格的重估。这种天价铺,即便价格腰斩,仍然单价惊人,所以很容易让你的财富短时间内蒸发。

2、豪宅片区的底商

在深圳蛇口片区,两个比邻的高档社区下面,都有商铺出售。5年前我去看的时候,单价已经在15到20万之间。前两天路过这个地方,发现70%的商铺仍然空置,真不知道那些业主将来该怎么办。豪宅片区,户型比较大,人口密度自然就小。业主对生活品质要求比较高,习惯开车外出购物。这种片区的底商,如果供应量比较集中,又分散销售给小业主,最终必然陷入空置。

3、旅游地产、养老地产

旅游地产、养老地产,曾经在房地产牛市濒临结束的时候,被一些开发商当成救命稻草。但绝大多数旅游地产,很难像深圳华侨城集团那样,拿到城市里一流的地块。如果远离城市,又不在一流风景区,最终必然人气散淡。于是悲剧就发生了:整体配套不好,导致入住率低;入住率低,导致管理费收不上来;管理费缺乏,小区设备加速老化,安全性、舒适性下降。这样恶性循环,最终房子只能用来养猪、养鸡、种菜。养老地产的情况,跟旅游地产一样。

4、新区、开发区的房子

过去10年,中国城市建成区的面积几乎增长了10倍。很多地级市、县城都热衷于搞新区、开发区、高铁新城。如果这些新区旺不起来,地方官为了给开发商撑腰,就敢于把政府迁过去。但这类新区数量往往过多,即便市委去一个地方,市政府去一个地方,都照顾不过来,最终必然有些缺少政策支持的新区烂尾。

更奇葩的是,一些地方甚至出现了新官上任重修规划,以便照顾自己的利益。在这种游戏里,肯定会有一些购房者被“晾在旱地上”,血本无归。所以,中小城市的新区、开发区,往往成为最危险的地方,你买房子之前一定要慎重。

5、中心城市周边的房子

每到中心城市房价上涨的时候,都会有一些购房者被高房价“放逐”到周边城市,希望在那里找到投资机会。

比如惠州之于深圳,嘉兴、湖州之于上海,清远之于广州。但每个超级城市,它向外释放辐射力的时候,是有方向性的,而不像太阳一样八面放光。比如上海的恩泽只向北面辐射,只有苏州和南通可以获得。深圳的光芒向东莞辐射,向惠州就少一些,中山就更少。广州正在全力南进,试图跟深圳珠海汇合于珠江口,所以清远就“又清又远”。

最终,那些买错方向的购房者,将钻入一个死套里。比如惠州大亚湾,沉淀了多少深圳的资金。那些成片空置的房屋,多少年都没有人居住,卖不出去、租不出去。也许只有深圳变成直辖市,才能拯救它们于水火之中。

这10个城市的房子,轻易别碰!

未来只有人口有明显增量的城市,楼市才可能跳出熊市的大环境,跑赢通胀。换句话说说,也只有这样的城市,楼市才值得投资。但可惜的是,这样的城市全国不到30个。

相当一批表面光鲜的省会城市、计划单列市,事实上一直处于人口流失状态,因此他们的楼市已经不值得投资。只有刚需族,因为实际使用的需要,才可以在这些城市购房。对于投资客来说,最好远离这些城市。

由于各地统计局公布的“年度统计公报”里人口数据失真、滞后,因此我仍然使用“在校小学生人数”(或“义务教育阶段学生人数”)的增减,来推测每个城市人口的增减状况。在中国级别最高、经济总量最大的48个城市里(名单附后),下面10个城市的人口是“跑输大盘”的,其楼市也是不适合投资的。

当然,没有纳入这48个城市的,绝大部分是中小城市,它们的楼市往往更不值得投资。

大连:这可能让很多人大跌眼镜,但大连的确是2008年以来中国人口流失最严重的大城市。2008年的时候,全市义务教育阶段学生为52.2万人,到了2014年是43.8万人,下降了16%,远远超过全国平均水平。在大连投资买房,你千万要慎重。

太原:2008年,太原在校小学生人数是29.8万人,到2013年(2014年数据没有查到)为25.4万,5年下降了14.8%(由于计划生育政策,全国小学生这5年平均下降9.4%),人口处于明显流失状态。

贵阳:2008年,贵阳小学生人数36.8万人,2014年下降到31.65万人,6年下降了14%(全国小学生这6年平均下降8.5%,2014年人数比2013年略有增长),人口流失明显。

哈尔滨:2008年,哈尔滨小学生人数为48.1万人,2014年只剩下41.4万人,6年下降了14%,远远超过全国平均水平,属人口明显流失地区。

长春:2008年长春小学生人数44.5万人,2014年减少到38.4万人,下降了13.7%,人口明显流失。

兰州:2008年兰州小学生人数为23.5万人,2013年为20.3万人(2014年数据未查到),5年里小学生人数下降了13.6%。

三亚:2008年小学生人数7.19万人,2014年下降到6.3万人,下降12.4%。虽然三亚楼市不靠当地人支撑,但在全国资金涌向三亚炒楼的背景下,三亚人口竟然明显流失,说明当地经济没有起色。三亚旅游的高度季节性,巨大的供应量,让这个城市的楼市负担沉重。

昆明:2008年昆明有小学生53.6万人,2014年只剩下48.34万人,下降了9.8%,跌幅大于全国水平,城市缺乏人口竞争力。

西宁:2008年西宁有小学生16.6万人,2014年为15万人,下降了9.6%,城市缺乏人口竞争力。

呼和浩特:2008年呼和浩特有小学生18.3万人,2014年下降为16.87万人,降幅7.8%,比全国平均水平略小,但城市缺乏人口竞争力。

1、为什么用小学生人数来研究人口增减

中国一般每隔10年搞一次人口普查,平时统计局根据抽样调查方式估算人口。由于涉及到人均收入、人均GDP等政绩指标,所以统计局公布的人口数字往往不准确。小学在校生人数,是“数人头”统计出来的,没有被政绩观“污染”,因而是考察一个城市人口增减的重要指标。

2、研究了哪48个城市?

人口强劲增长的城市:厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京

人口中速增长的城市:唐山、杭州、石家庄、天津、温州、保定、无锡、惠州、宁波、青岛、佛山、福州、武汉、银川、乌鲁木齐

人口慢速增长的城市:济南、广州、拉萨、成都、合肥、南宁、西安、洛阳、沈阳、海口、烟台

人口流失的城市:呼和浩特、西宁、昆明、三亚、重庆、长春、哈尔滨、兰州、太原、贵阳、大连

重庆虽然整体上呈现人口流失态势,但它的体量相当于一个省,如果从主城区来观察,人口仍然是增长的。

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